Ипотечни и брокерски договори: ключови клаузи обяснени

Ипотечните и брокерските договори могат да са дълги и технически. Когато купувате жилище, вероятно ще подпишете ипотечен (или заемен) договор с кредитор и евентуално договор с брокер или агенция, ако работите с агент по недвижими имоти. Нотариусът или адвокатът също ще подготвят окончателните актове и свързани документи. Ако не четете внимателно, може да пропуснете важни детайли – като кога лихвеният ви процент може да се промени, какво се случва при пропуснато плащане или кога дължите комисионна на брокера дори ако сделката се провали. Ето ръководство с прост език за клаузите, които са най-важни, за да знаете с какво се съгласявате преди подписване.

Ипотека: лихва, погасяване и предсрочно изплащане

Ипотеката обикновено е най-голямото финансово ангажиране в сделката. Разбирането на ключовите условия може да ви спести пари и да избегне изненади.

Лихвен процент

Процентът фиксиран ли е или променлив? Ако е фиксиран, знаете точно какво ще плащате всеки месец за целия срок на заема (или фиксирания период). Ако е променлив, процентът може да се променя – често свързан с централбанков процент или ориентир (напр. LIBOR или процентът на ЕЦБ в еврозоната). Проверете: Колко често може да се променя? Месечно, годишно или на определени интервали? Какъв е лимитът, ако има? Някои заеми с променлив процент имат таван (напр. процентът не може да надхвърли X%) или под (не може да падне под Y%). Без таван плащането ви може значително да се увеличи, ако процентите се повишат. Проверете също дали има въвеждащ или примамващ процент – нисък процент за първата година или две, който след това скача. Това може да направи първоначалното плащане да изглежда достъпно, но да ви остави с много по-високо плащане по-късно.

Погасяване

Колко дълъг е срокът? 15, 20, 25 или 30 години? Колкото по-дълъг е срокът, толкова по-ниско е месечното плащане – но толкова повече лихва плащате с времето. Какво е месечното плащане? Само главница и лихва ли е или включва данъци и застраховка (напр. ескроу)? Има ли възможности за надплащане или предсрочно погасяване? Някои кредитори позволяват да платите допълнително (напр. допълнителен месец годишно), за да намалите главницата и да изплатите заема по-бързо. Но някои договори имат такси или неустойки за предсрочно погасяване – особено през първите няколко години. На някои места имате законово право на предсрочно погасяване с ограничена или без неустойка (напр. в ЕС); проверете юрисдикцията си. Ако договорът казва, че ще платите неустойка за предсрочно погасяване, уверете се, че разбирате колко и за колко време. Знайте правата си преди да подпишете.

Просрочено плащане

Какво се случва, ако пропуснете плащане? Има ли период на грация (напр. 15 дни), преди да се прилагат такси за закъснение? Какви са таксите за закъснение? Кога кредиторът може да изиска целия заем (да поиска пълно погасяване) или да предприеме действие (напр. да започне обезземяване)? Знайте стъпките на ескалация: едно пропуснато плащане може да предизвика такса за закъснение; няколко – просрочено изпълнение и ускорение. Не искате изненади. Проверете също какво се случва, ако временно не можете да плащате (напр. загуба на работа, болест): предлага ли кредиторът отсрочка, почивка от плащане или изменение? Някои да; други не. По-добре е да знаете преди да ви потрябва.

Брокерски и агенционни договори

Ако работите с агент по недвижими имоти или брокер, вероятно ще подпишете договор, който определя техните такси и задължения. Прочетете го внимателно – особено кога комисионната е дължима и дали я дължите дори ако сделката не се осъществи.

Комисионна

Кога комисионната е дължима? При подписване на договора, при приключване или само ако сделката се осъществи? Някои договори казват, че дължите комисионна, когато подпишете договора (т.е. когато сте законово обвързани да купите) – дори ако сделката по-късно се провали (напр. не можете да получите финансиране или продавачът се оттегли). Други казват, че комисионната е дължима само при приключване (когато се предадат ключовете и собствеността). Последното е по-добре за вас. Комисионната процент от покупната цена ли е или фиксирана такса? Кой плаща – вие, продавачът или и двамата? На някои пазари продавачът плаща на агента; на други купувачът плаща или споделят. Уверете се, че знаете кой плаща и колко. Ако сте купувач и договорът казва, че вие плащате на брокера, вземете сумата или процента писмено преди да започнете да разглеждате имоти.

Изключителност

Обвързани ли сте с този брокер за период (напр. 3 или 6 месеца) или за конкретен имот? Ако намерите имот сами (напр. чрез обяви, без брокера), все още ли плащате комисионна? Някои договори казват, че да – особено ако брокерът ви е показвал имота по-рано или ако договорът е „готов, willing и способен“ (дължите комисионна, ако брокерът произведе готов продавач/купувач, дори ако сделката не се осъществи). Търсете формулировки като „готов, willing и способен“ или „комисионна дължима при въвеждане“. Това може да предизвика комисионна дори ако по-късно купите чрез друг канал или сделката се провали. Ако договорът е изключителен, разберете периода и какво се случва, ако намерите имот сами или смените брокера. Можете ли да прекратите договора рано? Какво предизвестие се изисква? Дължите ли нещо, ако смените брокера или откажете?

Прекратяване

Можете ли да прекратите брокерския договор рано? Какво предизвестие се изисква – 30 дни, 60 дни или никакво? Дължите ли такса, ако прекратите рано или преминете към друг брокер? Някои договори казват, че дължите комисионна за всеки имот, който брокерът ви е представил и който купите в рамките на X месеца – дори след прекратяване. Това е клауза „опашка“. Разберете я преди да подпишете. Ако не сте доволни от брокера, не искате да плащате комисионна за имот, който намерите с някой друг месеци по-късно.

Нотариални и документи за приключване

Нотариусът или адвокатът често подготвят окончателния акт и свързани документи. Те формализират прехвърлянето на собствеността и всяка ипотека. Поискайте чернова предварително и кратко обяснение на всяка част.

Какво подписвате

Ключови точки: покупна цена, описание на имота (адрес, граници, какво е включено), какво е включено в продажбата (напр. обзавеждане, уреди, фиксирани елементи) и всички условия или гаранции. Има ли обременения (напр. сервитути, ограничения), които засягат имота? Уверете се, че описанието съответства на това, което мислите, че купувате. Ако нещо е неясно – напр. дали са включени бараката или завесите – вземете го писмено преди да подпишете.

Срокове

Кога трябва да се подпише актът? Кога се предават ключовете и собствеността? Какво ако една страна закъснее (напр. продавачът не се е изнесъл или вие не сте получили окончателно одобрение за ипотека)? Изяснете кой поема риска между договора и приключването – напр. кой има застраховка, кой е отговорен при повреда на имота преди приключване и дали депозитът се освобождава, ако една страна наруши. В някои юрисдикции има период между подписване и приключване; знайте какво се случва през този период. Ако купувате с ипотека, кредиторът обикновено ще изисква актът да е в негова полза (като обезпечение) и може да има собствени изисквания. Уверете се, че нотариусът или адвокатът координира с кредитора, за да е всичко готово в деня на приключване.

ПредиДаПодпишеш може да подчертае клаузите за лихва, погасяване, комисионна и срокове във вашите ипотечни или брокерски документи, за да знаете с какво се съгласявате преди подписване.