Предварителни договори за покупка: какво да търсите преди подписване

Предварителните или резервните договори ви обвързват със сделката преди окончателната продажба. Може да подпишете такъв, когато резервирате имот от план, когато направите оферта, която е приета при условие на договор, или когато платите депозит, за да извадите имота от пазара. Тези договори често определят покупната цена, депозита, ключовите срокове и какво се случва, ако вие или продавачът се оттеглите. Ако не четете внимателно, може да загубите депозита си, да пропуснете срок, който предизвиква неустойка, или да сте обвързани да купите, когато мислехте, че имате изход. Ето какво да проверите преди да подпишете – за да знаете с какво се ангажирате и какви са възможностите ви, ако нещата се променят.

Депозит и плащане

Депозитът обикновено е първата голяма сума, която плащате. Разберете какво е, кога е дължим и при какви условия го получавате обратно.

Какво плащате

Резервна такса ли е (за запазване на имота), депозит към покупната цена или и двете? Някои договори имат малка резервна такса (напр. няколко хиляди), която е отделна от основния депозит. Кога е дължима всяка сума? Връща ли се някаква част, ако сделката се провали? Например ако продавачът се оттегли, получавате ли целия депозит обратно? Ако не можете да получите финансиране, получавате ли го обратно? Ако имотът не отговаря на условията (напр. неуспешна строителна проверка), получавате ли го обратно? Договорът трябва да посочи условията за възстановяване. Избягвайте клаузи, които позволяват на продавача да задържи целия депозит за малки или неясни причини – напр. „ако купувачът не приключи по каквато и да е причина“ без да определя какво се счита за валидна причина да се оттеглите (напр. финансиране, проверка).

Какво да търсите

• Ясно разбиване на сумите: Резервна такса, депозит, кога всяка е дължима и кога (ако изобщо) не подлежат на възстановяване.
• Условия за възстановяване: Ако продавачът се оттегли, ако не можете да получите финансиране (и сте действали добросъвестно да опитате), ако имотът не отговаря на договорените условия (напр. при условие на строителна проверка), получавате ли целия депозит обратно? Какво с разходите ви (напр. преглед, правни такси)?
• Къде се държат парите? Ескроу или неутрална сметка (напр. нотариус, адвокат) е по-безопасно от директно държане от продавача или агента. Ако продавачът ги държи и фалира или оспори сделката, може да имате проблем да ги получите обратно. Проверете кой ги държи, кога се освобождават (напр. при приключване или на продавача, ако вие нарушите) и дали са в отделна сметка (изисква се на някои места).

Срокове и условия

Пропускането на срок може да ви струва депозита или да ви остави в нарушение – задължени да приключите, когато вече не искате или не можете. Разберете всяка ключова дата и какво се случва, ако я пропуснете.

Ключови дати

Кога трябва да се подпише пълният договор (подписване на договора)? Кога трябва да се осигури финансирането? Кога е приключването (ключовете и прехвърлянето на собствеността)? Пропускането на срок може да ви струва депозита или да ви остави в нарушение – така сте задължени да приключите и може да бъдете съдени за щети, ако не го направите. Поставете всяка ключова дата в календара си. Ако ви трябва удължаване (напр. одобрението за ипотека се забави), поискайте го писмено преди срока. Някои договори позволяват едно удължаване; други не. Не приемайте, че можете да удължите – вземете го писмено.

Условия (при условие)

Чести условия: „при условие на финансиране“ (можете да се оттеглите, ако не получите ипотека), „при условие на строителна проверка“ (можете да се оттеглите, ако проверката разкрие сериозни проблеми), „при условие на продажба на текущия ви дом“ (можете да се оттеглите, ако не продадете навременно). Ако условие не е изпълнено, можете ли да се оттеглите и да получите депозита обратно? Договорът трябва да казва. Избягвайте неясни условия като „при условие на задоволително финансиране“ без срок или дефиниция – кога е „задоволително“? Колко време имате да опитате? Натискайте за ясен език: „при условие купувачът да получи оферта за ипотека поне X до [дата]“. Така знаете точно какво трябва да направите и до кога.

Какво да търсите

• Ясен списък с условия и какво се случва, ако не са изпълнени (възстановяване, удължаване или сте обвързани така или иначе). Ако договорът казва, че сте обвързани дори ако условие не е изпълнено (напр. „купувач отстъпва условието за финансиране“), сте се отказали от изхода си. Не подписвайте това, освен ако не сте сигурни, че можете да приключите без условието.
• Срокове за всяко условие: До кога трябва да осигурите финансиране? До кога трябва да се направи проверката? До кога трябва да продадете дома си? Без срокове продавачът може да ви притисне да откажете условията рано – или условието може да се проточва завинаги.
• Избягвайте „при условие на задоволително финансиране“ без дефиниция. Натискайте за „при условие купувачът да получи оферта за ипотека поне [сума] до [дата], в противен случай купувачът може да се оттегли и депозитът се възстановява“.

Неустойки и оттегляне

Какво се случва, ако вие се оттеглите? Какво се случва, ако продавачът се оттегли? И какво ако нещо извън контрола на всички спре сделката?

Ако вие се оттеглите

Губите ли целия депозит? Процент? Има ли период за размисляне, през който можете да се оттеглите с малка или без неустойка? На някои места законът ви дава кратък период за размисляне (напр. 14 дни) за покупки от план или на разстояние; договорът не трябва да се опитва да го отнеме, където не е позволено. Ако се оттеглите след периода за размисляне (или ако няма такъв), какво губите? Някои договори казват, че губете целия депозит; други – процент (напр. 10%) или фиксирана сума. Разберете цената на оттегляне преди да подпишете. Ако неустойката е много висока (напр. целия депозит), уверете се, че сте уверени, че можете да приключите – или че условията ви дават ясен изход, ако нещата се объркат.

Ако продавачът се оттегли

Какво получавате обратно? Само депозита или двойния депозит, или разходите ви (преглед, правни) също? Търсете симетрия: ако губите много при оттегляне, продавачът трябва да има смислени неустойки също. В някои юрисдикции купувачът може да претендира двойния депозит или конкретно изпълнение (съдебно решение, принуждаващо продавача да приключи), ако продавачът се оттегли неправомерно. Договорът може да се опита да ограничи отговорността на продавача – напр. „единственото задължение на продавача е да върне депозита“. Ако е така, разберете, че може да имате малко възможности освен да си върнете парите. На някои места такива ограничения не се прилагат; проверете юрисдикцията си.

Force majeure

Какво ако нещо извън контрола на всички спре сделката – напр. природно бедствие, пандемия, промяна в закона или имотът е унищожен? Кой поема риска? Връща ли се депозитът? Договорът адресира ли това? Много предварителни договори не споменават force majeure; ако е така, може да се прилага общото договорно право (напр. невъзможност на изпълнение). Но по-добре е да е писмено: ако сделката не може да се приключи поради force majeure, депозитът се връща и нито една страна няма по-нататъшно задължение. В противен случай може да останете да спорите кой поема загубата.

ПредиДаПодпишеш може да подчертае клаузите за срокове, депозит и неустойки във вашия предварителен договор, за да знаете с какво се ангажирате и какви са възможностите ви, ако нещата се променят.