5 червени знамена в наемния договор

Наемният договор може да изглежда стандартен – няколко страници наем, депозит и дата на нанасяне – но да крие условия, които ви струват пари или ограничават правата ви. Ако не четете внимателно, може да се съгласите с увеличения на наема по време на срока, неясни приспадания от депозита, които позволяват на наемодателя да задържи по-голямата част от парите ви, или клаузи, които се опитват да откажат права, които имате по местния закон. Ето пет червени знамена – и какво да търсите вместо това – за да знаете с какво се съгласявате и какво да питате преди да подпишете.

1. Автоматично увеличение на наема без предизвестие

Какво е

Договорът позволява на наемодателя да вдига наема по време на срока (напр. на всеки 6 месеца или годишно) или с много кратко предизвестие (напр. 30 дни). Така подписвате 12-месечен наем на 1500 лв/месец, но договорът казва, че наемодателят може да увеличи наема на 1650 лв след 6 месеца – и сте принудени да плащате новата сума или да прекратите договора.

Защо засяга

Планирате бюджет за една сума и изведнъж дължите повече. Това може да усложни финансите ви – особено ако сте с фиксиран доход или увеличението е голямо. На някои места увеличението на наема е регулирано: наемодателят може да вдига наема само с определен процент годишно, или трябва да даде определено предизвестие (напр. 60 или 90 дни), или може да вдига наема само в края на срока. Договорът не трябва да заобикаля местния закон. Ако договорът казва, че наемодателят може да вдига наема „по всяко време“ или с 30 дни предизвестие по време на срока, проверете местния закон за наемодател-наемател. Може да имате повече защита, отколкото договорът предполага – и договорът може да не може да я отнеме.

Какво да търсите

• Фиксиран наем за целия срок. Наемът трябва да е определен за целия период на наема (напр. 12 месеца по 1500 лв/месец). Без увеличения по средата на срока, освен ако законът позволява и договорът ясно казва.
• Ясни правила кога и колко, ако увеличенията са позволени – напр. само при подновяване, само с X% годишно, с 60 дни предизвестие. Договорът трябва да го посочи.
• Достатъчно предизвестие. Ако увеличенията са позволени при подновяване, колко предизвестие получавате? 30 дни? 60 дни? Повече е по-добре за вас, за да имате време да решите дали да останете или да се преместите.

2. Неясни или строги приспадания от депозита

Какво е

„Гаранционният депозит може да се използва за почистване, ремонти и други разходи“ без детайли какво означава „други“ или какво се счита за нормално износване. Така когато се изнасяте, наемодателят може да приспадне за „почистване“ (дори ако сте оставили мястото чисто), „ремонти“ (включително неща, които са нормално износване, като износени килими или надраскани стени) или „други“ (неясни и широки). Може да получите малко или нищо обратно – и да трябва да се борите за него.

Защо засяга

Може да загубите по-голямата част или целия си депозит за малки или оспорвани позиции. Нормалното износване – естественото влошаване от живеене на място – обикновено не се таксува на наемателя. Например избледняла боя, износени килими или малки драски по стените често са нормално износване. Но ако договорът не го определя, наемодателят може да ви таксува за неща, които трябва да са негов разход. Може да трябва да оспорите приспаданията, да поискате детайлизирана сметка или дори да отидете в съда – и това отнема време и пари.

Какво да търсите

• Списък с позволени приспадания – напр. неплатен наем, щети извън нормално износване, почистване (ако мястото е оставено мръсно), смяна на ключове. Договорът трябва да е конкретен, не „други разходи“.
• Изискване за детайлизирана сметка. Когато се изнасяте, наемодателят трябва да ви даде писмен списък с приспадания и суми – и да върне остатъка в определен период (напр. 21 или 30 дни). На някои места това се изисква от закона; договорът все пак трябва да го казва.
• Срок за връщане. Колко дни има наемодателят да върне депозита (или баланса след приспадания)? 14 дни? 21 дни? 30 дни? Знайте крайния срок и правата си, ако го пропуснат.
• Знайте местните правила за депозити. На много места максималният депозит е ограничен (напр. 1 или 2 месеца наем), депозитът трябва да се държи в отделна сметка и имате право на лихва. Договорът не трябва да противоречи на местния закон.

3. Едностранно прекратяване (само наемодателят може да прекрати рано)

Какво е

Наемодателят може да прекрати или да избере да не поднови при определени случаи (напр. неплащане, нарушение или без причина в някои юрисдикции) – но вие нямате възможност за рано напускане или имате много скъпа. Например ако трябва да се преместите заради нова работа или семейна причина, може да трябва да платите 2 или 3 месеца наем като „такса за прекратяване“ – или да останете и да плащате до края на срока. Наемодателят, напротив, може да може да прекрати договора с 30 дни предизвестие (или по-малко) на някои места.

Защо засяга

Животът се променя – преместване за работа, семейство, здраве – и сте заключени или срещате голяма неустойка. Ако таксата за прекратяване е 2 или 3 месеца наем, това може да са хиляди. Може да нямате тази кеш – или да трябва да избирате между да я платите и да останете в ситуация, която вече не ви устройва. Едностранните условия за прекратяване са несправедливи: ако наемодателят може да прекрати рано, вие трябва да имате разумен изход също.

Какво да търсите

• Взаимни периоди на предизвестие. Ако някоя страна може да прекрати договора рано, какво предизвестие се изисква? Идеално е еднакво за двете (напр. 60 дни). Ако наемодателят може да прекрати с 30 дни, а вие трябва да дадете 60 – или изобщо не можете да прекратите рано – това е червено знаме.
• Права за поднаем или прехвърляне. Можете ли да поднаемете (някой друг да живее там и да ви плаща) или да прехвърлите (да прехвърлите договора на някой друг), ако трябва да се преместите? Ако договорът го забранява или изисква „одобрение от наемодателя“ без ясен процес, сте по-заключени.
• Определена сума за предсрочно прекратяване. Ако не можете да поднаемете или прехвърлите, има ли определена такса за прекратяване на договора (напр. 1 или 2 месеца наем)? Някои договори казват, че дължите „целия наем до повторно наемане на имота“ – което може да са месеци. Лимит (напр. 2 месеца наем) е по-справедлив.

4. Широки „отговорности на наемателя“ и клаузи за ремонт

Какво е

Вие сте отговорни за „всички ремонти“ или „поддръжка“, включително неща, които обикновено са на наемодателя – напр. структурни проблеми, водопровод, електричество, отопление, уреди (ако са предоставени от наемодателя). Така когато бойлерът се счупи или покривът тече, договорът може да казва, че трябва да го поправите – или да платите за него. Това може да стигне до хиляди.

Защо засяга

В крайна сметка плащате за големи ремонти, които законът често вълага на наемодателя. В повечето юрисдикции наемодателят е отговорен за поддържане на имота в обитаемо състояние – това включва структура, основни системи (водопровод, отопление, електричество) и понякога уреди. Наемателят обикновено е отговорен за ежедневната поддръжка (напр. смяна на крушки, поддържане на мястото чисто) и понякога за малки ремонти от злоупотреба. Но договорът може да се опита да прехвърли повече на вас – напр. „наемателят е отговорен за всички ремонти под 500 лв“ или „наемателят поддържа всички системи“. Това може да е несправедливо и да противоречи на местния закон. Проверете местния закон за наемодател-наемател: какво трябва наемодателят да поддържа? Договорът не може да ви направи отговорни за повече от позволеното от закона (на много места).

Какво да търсите

• Ясно разделение на отговорностите. Наемодателят отговаря за: структура, покрив, водопровод, електричество, отопление и големи ремонти. Наемателят отговаря за: ежедневна поддръжка, малки ремонти от злоупотреба и понякога дребни позиции (напр. крушки). Договорът трябва да го посочи.
• Проверете местния закон. Какво изисква вашата юрисдикция наемодателят да поддържа? Договорът не трябва да противоречи на това. Ако се опитва да ви направи отговорни за неща, които законът вълага на наемодателя, маркирайте го и потърсете съвет.

5. Отказ от нормални права

Какво е

Клаузи, които казват, че отстъпвате права на ден в съда (напр. трябва да арбитрирате и не можете да съдите), да удържате наема при определени случаи (напр. ако наемодателят не прави задължителните ремонти) или да получавате задължителни предизвестия (напр. наемодателят може да ви изгони без подходящо предизвестие). Договорът може да казва „наемателят отстъпва всяко право да удържа наем“ или „наемателят се съгласява да решава всички спорове чрез арбитраж“.

Защо засяга

Такива откази може да не се прилагат във вашата юрисдикция – много места не позволяват на наемателите да отстъпват правото на съдебен процес с жури или да удържат наем, когато наемодателят не е поддържал имота. Но клаузата все пак може да ви плаши да не настоявате за правата си. Може да мислите, че не можете да удържате наем, когато отоплението не работи – въпреки че законът може да позволява след предизвестие и възможност за ремонт. Не приемайте, че сте се отказали от права само защото договорът казва така. Местният закон често надминава. Ако договорът се опитва да откаже права, които законът ви дава, маркирайте го и потърсете съвет.

Какво да търсите

• Не приемайте, че договорът е окончателен. Ако договорът казва, че отстъпвате право, което мислите, че имате (напр. да удържате наем при неизвършени ремонти, да получите 30 дни предизвестие преди изгонване), проверете местния закон. Все още може да имате това право – и отказът може да е невалиден.
• Маркирайте тези клаузи и попитайте наемодателя или потърсете съвет. Не искате да подпишете отказ от права, които не ви е позволено да отстъпвате – или да бъдете обезкурачени да настоявате за права, които имате.

ПредиДаПодпишеш може да подчертае тези и други важни клаузи във вашия наемен договор, за да знаете с какво се съгласявате и какво да питате преди да подпишете.